来源：地产与星空在上海弄成今天这个局面，是胡新立如何也无法接受的。作为一把手，他亲自谋划了象屿离开大本营，勇闯上海滩，开启规模化；作为一把手，他亲自筹划了组织重塑调兵遣将，加大拿地，打开销售； …… 可惜3年时间不到，狂奔的象屿，显露出了疲态。华丽皮袍，里面的虱子还是爬了出来。令人回念的“高光时刻” 2022年5月，胡新立出任象屿地产党委书记、董事长。上台就是三把火，第一把火就是一改象屿地产前任董事长王澍陶治理之下坚守福建大本营的战略，“中规中矩”稳健发展风格。胡新立曾长期任职于象屿地产上海公司，从投资专员一路升迁，成为上海公司总经理。正是源自上海的工作经验，以上海为中心的江浙沪，成为胡新力重点布局的新目标。 2022年，象屿地产走出大本营，剑指江浙沪，从稳扎稳打变成为快速扩展，倾向于高周转和规模化。这一年，象屿地产拿地金额均超过200亿元，在上海补仓金额占近两年总拿地额的72%，而近几年厦门入市项目仅2个，占比仅为3%。胡新立的策略很快收效。 2022年象屿地产业绩增速达到95%，全口径销售额从2020年的第157位上升至2022年的第56位，年销售规模从百亿级攀升至330.4亿元。 2022年是令人记忆犹新的年份，此时行业调整骤然加剧，一批“闽系”房企纷纷暴雷，象屿作为“新闽系”杀出，让行业眼前一亮。象屿，进入高光时刻，被赞誉为行业黑马。事与愿违，重仓“哑火” 押注上海，是胡新立团队的核心打法。 2025年年初，象屿集团旗下的上海象盈房地产接连发布三条招标预告，其目标直指奉贤区、浦东新区以及嘉定新城的三处地块，拟总投资金额将超过138亿元。 “未拍先招标”，并且还是一口气3连发。行业仿佛又看到了，那个熟悉的象屿又回来了，黑马就是黑马。结果，却令人大跌眼镜，甚至直呼：“看不懂”。其中，浦东新杨思地块，象屿曾通过招标释放拿地信号，投资预算高达75亿元，却在参拍名单中消失，最终地块被华润+越秀联合体以33.4%溢价率拿下。奉贤新城地块，与龙湖、金茂等房企激战15轮后，象屿仍不敌龙湖+建华联合体，溢价率16.5%。嘉定湖景宅地，象屿联合天安中国报出中止价，却在竞品质环节退出，招商蛇口以30%溢价率夺地。至此，象屿地产在上海土拍市场仍然颗粒无收。其实，象屿的“状态不佳”已经在2024年便开始初步显现。在上海土地市场接连失利，全年仅获得3宗地块，创三年新低。更尴尬的是，其竞拍失败清单越拉越长：杨浦东外滩、静安曹家渡等核心地块均被对手截胡，甚至贝壳旗下的“外行”贝好家都能在奉贤地块中击败象屿。拿地不灵光了，胡新立的规模化直接受到影响。 2024年年初，原金地鲍轶群空降沪浙区域总经理，据悉，其主要负责拿地和品牌，但一年内未能扭转拿地颓势。产品是致命硬伤 2023年，象屿地产在上海市场销售额284.7亿元，占全年销售的67%，2024年骤降至124.2亿元，占比仅44.38%，核心引擎熄火，导致公司销售额下滑严重，其销售额从2023年的425亿元腰斩至2024年的243亿元。象屿在售项目频遭消费者维权，质量问题与滞销形成恶性循环。虹桥嘉悦府2023年3月首开，后又三次加推，合共推出房源1004套，截至发稿仍有306套房源可售，去化不足七成。购房者投诉虚假宣传“樱花大道”实为公共通道，装标缩水致大金空调无法全屋运行，地下车库漏水发霉。象屿路劲都汇云境，去年4月有购房者投诉，称其所购房源与样板房不符。网上房地产数据显示，该项目自2023年4月首开，一共开盘三次，供应了640套房源，至今仍有93套可售，两年时间仍未完成去化。象屿招商公园1872，业主投诉墙体裂缝、排水隐患、减配中央空调，地板松动、儿童乐园异味刺鼻。网红盘变“维权盘”。苏河琹庐得房率仅72%、保障房混建、设计审美争议，对标竞品保利永兴里时，精装配置和物业费性价比均落于下风。 2024年11月，在绿地、旭辉、泰禾、上坤、中南锦时等地产公司有过营销任职经历的佟文艳加入象屿地产，担任区域总经理助理，进入经营班子并分管营销条线。根据最初的设想，她将参与推动上海浦江板块的象屿·天宸雅颂及静安区的象屿·苏河琹庐等高端项目，助力象屿地产在上海市场的产品力升级。可惜事与愿违。 2025年象屿押宝两大项目：内环“苏河琹庐”与闵行浦江项目“天宸雅颂”。前者因口碑争议开局不利，后者虽主打“度假式社区”概念，但区位配套薄弱，如邻近墓地、交通拥挤，去化前景存疑。佟文艳擅长高举高打（高预算换高业绩），履历上的高光并没能给象屿开光。近几年象屿在上海不停的透支品牌，口碑逐渐变差，甚至有品牌负责人对购房者喊出：“没烂尾能交房就不错了，要啥自行车。” 这些负面评价不仅劝退购房者，更让合作方望而却步。胶黏的窘境状态，一时难以打破象屿地产在上海的困境，绝非单纯竞争加剧和运气问题，其深层次原因可归结为：口碑危机拖累、以及管理层动荡削弱战略连贯性，致使合作伙伴失去信任。一位房企投拓负责人透露：“象屿的项目维权频发，合作开发风险太高，没人愿意和他们组联合体。” 值得注意的是，象屿地产近两年拿地数量虽在减少，但持股比例却在提升。在2022年，象屿地产在嘉定、宝山、闵行等区域拿地6宗，这6宗地均是联合开发，象屿地产多持股50%。最近，象屿联合拿地情况变少了。象屿地产向集团拆借了625.47亿元，占其总借款的65%，代价是一年付出4.34亿元利息。象屿拿地多与其他开发商合作开发。2024年，项目权益比为73%，在6.47亿元净利润中，归母净利仅为0.01亿元。截至2024年6月末，象屿地产总资产超1002亿元，负债总计766.97亿元，负债率为76.5%。有息债务为261.62亿元，半年增加了近40亿元。胡新立团队采取降本措施，2024年底，有消息称，象屿地产在上海、厦门进行了一轮人员优化。从“重仓上海”到“补仓失利”，象屿的困局折射出地方国企在头部城市竞争中“规模与品质”的双重短板。在极速扩张中，作为一家国企没有应有的担当，既没有爱惜自己的羽毛，又对市场没有敬畏。房企的竞争已从拼资金升级到拼产品、拼信用，象屿若继续“抄作业都抄不明白，迟早被挤出牌桌。”

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