发布时间:2025-04-14 14:43:44 分类:公司动态 浏览:

每经记者 陈利    每经编辑 魏文艺     2024年,上市物业企业的业绩表现如何? 随着上市物企2024年报披露基本结束,《每日经济新闻》记者梳理57家上市物企2024年度业绩报告发现,头部物企依然保持了一定增速,但来自关联方的影响依然存在。部分物企营收出现负增长,行业两极分化明显。另一方面,行业“增收不增利”情况依然存在,57家上市物企去年总营收同比增长4.6%至2809.91亿元,净利润同比下滑19.1%至115.12亿元。 “这受到多方面因素影响,包括物业费的限价、降价、打折等政策和舆情等。同时,物企为了保盘、拓盘,加大了在社区内的资金投入。”中物智库高级研究员宋子谦通过微信向每经记者分析指出,受宏观经济环境影响,物业行业的市拓、回款均受到严重影响,导致去年不少并购企业很难达成之前定下的业绩预期,并造成商誉减值、应收账款增加。 2024年,上市物企营收增速持续放缓,利润降幅明显。 亿翰物研数据显示,57家已披露2024年度业绩报告的上市物企营业收入总额约2809.91亿元,同比增幅为4.6%,相较于2023年8.6%的增幅下降了4个百分点;仅27家物企增速高于该比例,占比不足一半。从企业属性来看,国资物企的抗风险能力相对较强,2024年营收增速为8.9%,而民营物企的营收增速仅为1.7%。 去年共有8家物企营收超过百亿元,其中两家物企营收超过300亿元:碧桂园服务以总营收约439.93亿元的断档优势继续居行业第一,紧随其后的万物云收入约为362.24亿元;共有11家物企的营收超过行业均值(49.30亿元)。 与此同时,包括雅生活服务、金科服务、建发物业、合景悠活、世茂服务等在内的17家物企营收同比呈现负增长。其中,鲁商服务、朗诗绿色生活、星悦康旅、方圆生活服务、雅生活服务五家企业营收同比降幅均超过10%。 从净利润方面来看,去年57家上市物企净利润总额达115.15亿元,同比下降19.1%,均值回落至2.02亿元,行业“增收不增利”现象显著。其中,华润万象生活盈利能力优势依旧保持,2024年以36.29亿元的归母净利润稳居行业首位。 去年共有19家物企净利润出现负增长,其中13家陷入亏损,较2023年有所增加。其中,雅生活服务、合景悠活和金科服务的净亏损金额分别为31.27亿元、5.59亿元和5.51亿元。 此外,超五成物企的净利润同比下滑,其中合景悠活下滑996.44%居行业第一,雅生活服务则下滑了547.51%。而在净利润同比增长的物企中,碧桂园服务和鑫苑服务的增幅分别达262.78%和212% “上市物企盈利空间进一步压缩,主要源于三重压力共振。”亿翰物研分析指出,一是刚性人力成本攀升;二是部分项目物业费收缴率下滑;三是关联方应收款坏账风险持续释放,部分物企继续集体大额减值准备,对利润形成二次侵蚀。 以雅生活服务为例,2024年是其上市6年以来的首次亏损。对此,雅生活服务表示,主要由于关联方客户信贷风险增加、年内计提大额减值亏损所致,报告期内仅金融资产减值损失计提金额同比增加709.5%至43.29亿元。此外,其他业务板块受到经济环境和服务品质提升影响,利润率承压。 首次亏损的还有合景悠活,去年亏损约5.59亿元。合景悠活管理层在业绩会上表示,亏损主要源于两方面:一是受地产行业下行趋势影响,关联方欠款回收的进度放缓,基于审慎原则,公司对回收存在较大压力的应收账款进行了减值处理;二是鉴于当前市场竞争越发激烈,公司过往收购的部分附属公司,其若干的业务合同未能续签,为客观反映资产的价值,对相关商业进行了3亿元的商誉减值准备。不过管理层表示,应收账款减值和商誉减值均属于非现金的亏损,并不影响公司核心经营指标的表现。 “受宏观经济环境影响,物业行业的市拓、回款均受到严重影响,这导致很多并购企业很难达成之前定下的业绩预期,并造成商誉减值、应收账款增加。”中物智库高级研究员宋子谦在接受每经记者采访时分析指出,在保交楼政策背景下,开发商房屋交付质量有所下降,且开发商自身持有大量空置房,这导致部分买房人因房屋质量等问题而不交物业费,物业企业被迫与开发商发生大量未售空置房物业费交易,产生大量应收账款。 值得注意的是,包括如万物云、合景悠活等部分物企,在财报中已不再披露管理面积数据。 在弱化规模的情况下,去年物企的规模竞争依然延续了往年格局,51家公布在管面积规模的物企平均增速约为5.7%,增速持续放缓。其中,碧桂园服务依然以10.37亿平方米的在管面积稳坐行业第一,同比增长8.4%;紧随其后的是保利物业和恒大物业,在管面积分别为8.03亿平方米和5.79亿平方米。 而雅生活服务、世茂服务、彩生活等10家物企的在管面积出现负增长。 以世茂服务为例,去年其在管建筑面积为2.18亿平方米,同比减少12.8%。世茂服务对此表示,2024年集团聚焦经营能效,对所有在管项目进行系统性盘点,通过对标调研和项目评估,就各项目的发展潜力及经营贡献,主动匹配资源配置策略,其中终止在管建筑面积6090万平方米,同比增加7.2%;终止合约面积6220万平方米,同比增加5.1%。 再看雅生活服务,去年在管面积下滑6.8%至5.51亿平方米,减少约4000万平方米,其中公建业态减少了约3500万平方米的在管面积。对此,雅生活服务解释称,年内持续优化项目结构,逐步退出部分低回款、低转化低效益的问题项目和孤岛城市,提升项目集中度并巩固区域规模优势,导致在管项目数量及覆盖城市有所下降。 据亿翰物研统计,2024年上市物企合管比(即合约管理面积与在管面积的比值)约为1.3,较2023年下滑0.1,预示着未来12—18个月物企的增长能见度显著降低。 在业内人士看来,随着物业管理行业逐渐成熟,物企管理面积增速将进一步放缓,行业发展重心转向“质重于量”。企业扩张策略从单纯的规模优先转变为效益优先,区域聚焦和城市深耕已成为行业共识。 每经记者注意到,越来越多的物企开始制定明确的城市深耕计划,设定单个城市内的在管项目数量或规模目标,以集中资源提升项目质量和运营效率。 以万物云为例,早在2020年就提出将“蝶城”战略作为未来十年的核心发展方向。截至2024年末,万物云的蝶城数量已增长至666个。在今年3月26日的业绩发布会上,万物云董事长、执行董事兼总经理朱保全表示:“希望在未来新的3年事业计划书之后,蝶城能够超过1000个。在蝶城策略之下,过去3年公司的项目密度越来越集中。在中国经济最发达的前50个城市,万物云的项目市场占有率数一数二。” “物业行业的集中度正在加速提升,这种集中度可能不是面积、收入层面的,而是优质项目和利润层面的。”宋子谦分析指出,头部物企正在垄断市场上的优质住宅、非住宅项目,并创造越来越多的利润,而其他物企可能会管理大量的普通项目,并持续受到收缴率差、利润率低、投诉高的影响。 “包括保利物业、招商积余、万物云、绿城服务等物企,2024年拓展项目多以一二线城市的高质量、高利润项目为主。其他物业公司为了维持管理规模,项目拓展质量相对较差。”宋子谦表示,个别头部物业公司进行了项目大换仓,“物业公司在2024年大规模退出、换仓,印证了我们之前的判断,那就是物业行业进入管理权大换手时代”。 免责声明:本文内容与数据仅供参考,不构成投资建议,使用前请核实。据此操作,风险自担。

57家上市物企去年共赚了115亿元:营收利润“剪刀差”凸显,行业集中度加速提升
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