2025年3月28日，龙湖集团公布2024年业绩。去年全年，龙湖集团录得营收1274.7亿元，股东应占溢利104.0亿元，剔除公平值变动等影响后的股东应占核心溢利达69.7亿元。值得注意的是，龙湖集团早在2022年的行业“缩表”周期之初便提出模式转型，主动出清与整合，提升组织运作效率，并通过债务管理化解偿付压力。几年来，龙湖持续探索“以经营性现金流支撑有息负债稳步下降”的内生发展模式。 2024年，龙湖集团开发性业务持续聚焦的同时，其经营性业务继续保持增长，已能实现对基本盘的有效支撑。去年集团经营性业务实现收入267.1亿元，同比增长7.4%，占集团整体收入的比例已高达21%，两年时间提升了12个百分点。如今，经营性业务已成为龙湖集团收入、利润及现金流的重要贡献源。债务端，龙湖集团去年曾多次提前偿还债务，截至2024年末集团有息负债为1763.2亿元，较23年底压降163亿，较历史高峰期已压降300多亿。此外，公司债务结构也在不断优化，2024年底银行融资占比达83%，平均融资成本进一步降低至4%。经营性业务四航道齐头并进收入及占比均创历史新高得益于龙湖集团近年来的持续投入，集团经营性业务已整合形成商业投资、资产管理两个重资产运营航道，以及物业管理、智慧营造两个轻资产服务航道。其中，商业投资业务在2024年实现营业收入109.8亿元。数量上，2024年，龙湖新增运营11座天街，截至年末已累计运营89座商场。效率上，期末出租率提升至97%高位。在集团有序扩张叠加精细化运营的背景下，营业额及日均客流均实现双位数增长，增速分别达到16%和25%。集团资产管理航道则由长租公寓航道整合升级而来，去年实现收入31.8亿元，同比增长4%。据悉，龙湖全新的资管旗舰品牌“龙智资管”，旗下涵盖服务式公寓“霞菲公馆”、产业办公“蓝海引擎”、活力街区“欢肆”、妇儿医院“佑佑宝贝”、健康养老“椿山万树”等多元化品牌，通过面向不同年龄段的服务业态延伸实现了业绩飞跃式发展。其中，长租公寓“冠寓”年末房源规模已达12.4万间，期末出租率95.3%，运营效率卓越。物业管理航道2024年实现114.2亿元营收，同比增长超8%，增速较为可观。年末物业在管面积达4.1亿平方米，在住宅服务领域，挖掘社区新零售、租售、美居服务等机遇；商企服务领域则已收获小米、京东、华为、蚂蚁、网易、上海虹桥机场等合作伙伴。智慧营造航道则于2022年刚刚起步，在2024年已经实现营业收入12.1亿元，并保持快速增长。在业绩会上，集团董事会主席兼CEO陈序平称，未来集团将继续发挥数字化与业务协同优势，以在代建行业中实现差异化竞争，预计2025年该航道仍将实现高速增长。得益于四大航道的精耕细作，经营性业务对集团营收的贡献已超两成。据管理层透露，集团未来将继续推动业务结构转型，计划2028年经营性业务收入占比超越50%。债务规模与结构双双向好未来偿债铺排有序在业务端优越表现的滋养下，龙湖集团债务端压力持续化解出清。2024年末，集团有息负债规模1763.2亿元，较2023年末压降163亿元。此外，集团净负债率为51.7%，剔除预收款后的资产负债率为57.2%，现金短债覆盖倍数为1.63倍，三道红线指标继续稳居绿档。结构上看，集团有息负债中来自银行的间接融资占比进一步提升至83%，其中成本更低、账期更长的经营性物业贷及长租贷占比47%。而来自公开市场的直接融资占比仅为17%，其中外债占比仅为5%，且2027年前没有到期境外债券。长期以来，龙湖集团遵循按时还贷、不展期、不逾期的财务铁律，已赢得银行及一众监管机构的信赖。汇丰银行在研报中表示，作为仍在按时足额偿还债务的房企，相信龙湖规模可观的投资物业将继续为公司带来优势。摩根大通也认为，龙湖的投资性物业足以支持其再融资，公司没有违约风险。在市场对其信用的普遍认可下，2024年龙湖集团平均融资成本低至4.00%，平均合同借贷年期进一步拉长至10.27年。随着龙湖集团以业务支撑债务优化的新模式的持续深化，其未来或将继续实现负债规模与融资成本“双降”的良性循环。从期后债务偿付角度来看，目前集团已将2025年一季度到期的65亿境内公开债券全部提前或如期兑付。2025年年内，龙湖将有序归还36亿境内信用债及35亿中债担保债券。到2025年底，龙湖的有息负债余额预计将继续降至1400亿左右。

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