时间过得真快。转眼之间，贝壳创始人左晖离世至今已快4周年了。说起来，这位“中介教父”的英年早逝，真的是太惋惜了。他于2001年在北京创立链家，在早期中介市场上凭借“真房源”和“ACN”模式迅速崛起成为一方诸侯，后迅速通过收购、换股等迅速整合全国中介市场，一统地产中介江湖，跃居名副其实的“中介大哥”。 2018年，左晖成立贝壳找房，2020年8月将之推上美股上市，在贝壳体系内拥有38.8%股权及81.1%投票权，掌控着贝壳商业帝国，个人财富也迅速膨胀，2020年曾以1374亿元财富位列福布斯中国富豪榜第15位。次年5月，这位年仅50岁的“中介教父”却溘然长逝。时任贝壳CEO的彭永东发文称，“老左的精神永远激励我们，矢志不渝的坚持长期主义”。不久，42岁的彭永东接棒贝壳董事长，同时还继续担任CEO。彼时，彭永东充其量仍是贝壳的高级经理人，其2021年虽拥有3.1%股权，但只有1%投票权。随着左晖突然离世，特别是该年7月，左晖家族信托将B类股投票权委托给彭永东与单一刚，至此以其为核心的贝壳管理层拿到了贝壳的控制权。紧接着，彭永东辞去贝壳董事会薪酬委员会委员一职，继续领衔贝壳董事长兼CEO，而已逝的左晖被推上贝壳“永远的荣誉董事长”牌位上。当上贝壳“一把手”的彭永东，2021年薪酬847.8万元。当时，贝壳营收虽有14.57%的同比增幅，但盈利下滑严重，比如营业利润、归母净利分别同比暴降约95.8%，119%。 2022年，楼市急剧下探，贝壳该年营收同比下滑24.87%，营业利润同比暴降487%，归母净利同比暴降164%，彭永东的年薪却飙到了4.75亿元，单一刚的薪酬也达到了3.55亿元的惊人程度。 2023年，贝壳实现营收同比增幅28.2%，营业利润及归母净利同比分别增幅1028%、524%，彭永东的薪酬从4.75亿元涨到了7.13亿元，单一刚该年薪酬达到5.29亿元，同比涨幅分别达到50%、49%。贝壳这两位高管连续两年大幅涨薪且均是数亿年薪，引起了舆论很大的争议。2024年，他们的薪酬会如何，外界暂未可知，但坊间猜测肯定不会让人失望。看贝壳2024年业绩，该年实现净收入935亿元，同比增幅20.2%，背后是作为“压舱石”的存量房业务表现一般，而新房、家装、租房有不同程度的拉升。其中，存量房贡献净收入282亿元，同比微增2亿元，在佣金收入与平台、加盟等相关服务收入两个端口均表现平淡；新房贡献净收入337亿元，同比增幅10.1%；家装家居净收入148亿元，同比增幅36.1%；房屋租赁净收入143亿元，同比增幅135%。在盈利端口，2024年贝壳旗下存量房业务贡献利润同比减少10.1亿元至121.85亿元；新房业务贡献利润83.49亿元，同比增加约1.3亿元；家装家居贡献利润同比增加近14亿元至45.4亿元；房屋租赁利润“扭亏为盈”至7.15亿元。2024年，贝壳实现毛利229亿元，同比增幅5.6%，毛利率24.6%，同比降了3.3个百分点；实现经营利润37.65亿元，同比下滑21.5%；净利润40.78亿元，同比跌幅30.76%；归母净利润40.65亿元，同比跌幅30.9%。从以上业绩看，贝壳旗下最传统且体量最庞大的存量房业务似乎陷入了某种发展瓶颈，即收入增幅严重放缓，利润还下滑“拖后腿”，近两年猛推新房及家装家居和租赁房业务算是一种利润填补与平衡，仍挡不住净利下滑3成。值得注意的是，贝壳当前正在力推“C2M”（Customer to Manufacturer，消费者直连制造者）的“贝好家”，号称打造数据驱动型住宅开发服务平台。截至目前，贝好家已先后在西安、上海和成都等公开拿地。有兴趣的读者可参考悦读《溢价4成，贝壳找房夺成都新地王，要抢开发商生意？》，比如成都项目位于“金三”板块，楼面价2.73万元/㎡，一度刷新成都地王，后续被附近建发4.12万元/㎡的成都最新地王超越。贝好家首席执行官徐万刚曾向媒体解释说，自主操盘主要是为了更好地“验证”C2M产品解决方案的落地能力，增强合作方对“1+2业务模式”的信赖。换句话说，贝好家在成都、上海等拿地项目将是其“C2M”产品解决方案的试验品。以成都项目为例，总平图显示规划了4栋住宅，共108户，只有270㎡、373㎡两个户型，1-3号楼总高15层，4号楼总高16层，首层全部架空。另据悉，贝好家除了成都“金三”项目之外，上个月下旬还跟“新面孔”成都中昕置业当月摘得成华槐树店地块达成了“C2M”产品方案，该地块成交楼面价1.95万元/㎡，溢价率39.29%。如此看来，贝壳的贝好家“C2M”模式在成都的落地速度堪称是最快的，但后续能否成功，仍有待观察。若成功了，必会成为贝壳业绩很重要的新增长点，若受阻或受挫，就是另一番景象了。

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