3月25日，中国金茂发布2024年业绩公告，2024年实现收入590.53亿元，所有者应占溢利约10.65亿元，同比增长115%，在房地产行业深度调整的背景下，实现了扭亏为盈。（中国金茂2024全年业绩发布会现场）值得注意的是，开发业务毛利率从9%提升至11%，带动了整体毛利率的提升。从2022年起，中国金茂在拿地上就回归一二线，并且投资规模保持在200亿左右。在核心城市“止跌回稳”之际，公司终于迎来业绩兑现。 2024年扭亏为盈毛利率提升去年中国金茂毛利率的提升，主要得益于两个因素，一是在投资上聚焦核心城市；二是通过较强的产品力，获得市场认可，提升了整体盈利能力。房地产市场进入深度调整后，城市分化加剧，一、二线城市凭借经济韧性、持续的人口流入以及更完善的政策工具箱，成为房企的核心战场。从2022年起，中国金茂在拿地上就开始回归一二线，投资规模始终保持在200亿左右。2024年全年新获取22个项目，主要集中在北京、上海、天津等一、二线城市。2025年在拓储上继续发力，1-2月土地款投资189亿，核心城市投资占比进一步提升。目前中国金茂土储主要集中在一、二线城市， 90%的销售额也来自一二线城市，这给公司提供了足够的安全空间。根据华泰证券研报观点，从2021年下半年开始房地产进入调整以来，核心城市土地市场竞争烈度降低，能在核心城市获取土地的房企，有能力改善拿地利润率，进而在未来兑现更好的销售和业绩表现。2025年随着核心城市“止跌回稳”，“房企拿地强度和销售、业绩之间的连接有望重新打通”。根据中指院的统计数据，从2024年7月-2025年2月，权益拿地金额位居前列的主流房企有9家，中国金茂是其中之一。去年中国金茂住宅签约均价2.2万元/平方米，位居行业前列。整体销售毛利率为15%，同比提升3个百分点，主要是城市运营与物业开发业务毛利率从9%提升至11%所致，开发业务毛利率的攀升说明公司利润开始兑现。据管理层透露，2024年所有项目投资的时候都保证了（毛利）底线要求，去年开盘的上海中环茂府，天津体北茂府等项目毛利都在20%以上。这直接推动了盈利能力的提升，2023年以来获取的项目整体净利率水平能达到10%以上，通过做优增量提升开发板块毛利率的逻辑链已经跑通。财务稳健销售排名稳中有升 2024年中国金茂实现签约销售额约983亿元，在克而瑞榜单中上升至12位。与此相对应的经营性现金流净额转正，去年回款970亿，回款率达到99%，这一指标反映了公司的运营效率。从销售金额来看，2024年全口径销售额超过千亿的房企有11家，比2023年少了5家，中国金茂恰好踩在千亿门槛上。在业绩发布会上，中国茂董事陶天海透露2025年销售规模会实现“止跌回稳”，2025年总的推货预计约1800 亿，预计销售规模会保持在千亿规模，1800亿的推货中季度季度占比达到67%，2023年以来新获取的地占在70%左右。如果这一销售规模能够持续，机构所预计的“拿地-销售-业绩” 之间的正循环有望开启，中国金茂也将进入收获期。目前中国金茂未售货值约为2800亿，其中63%集中在华北及华东等经济发达区域，87%位于一二线城市，未售货值结构较好，这是支撑公司维持销售规模的重要保证。再来看公司的财务状况，中国金茂已经连续三年保持“三道红线”全部绿档，现金短债比达到1.36倍，账面现金充裕，目前已经进入债务规模稳步降低的阶段。去年债务总额下降了近50亿元，同时新增融资成本为3.39%，同比幅度下降（2023年为4.4%），其中境内融资成本低至2.87%。这两项因素共同推动利息开支总额从81.46亿元降至68.83亿元。作为具有央企背景的龙头房企，金茂的融资成本一直比较低，2024年融资成本继续下降，融资结构也在继续优化。在业绩会上，管理层透露公司债务管理思路为，“降短期、升期，降境外、升境内”。 2024 年平均贷款期限达到6.27年，比前一年延长一年左右，一年内到期有息负债占比下降至18%，外币债务占比已经压降至25%。在“三支箭”政策框架下，监管层对优质房企的融资支持力度加大，中国金茂也是受惠房企。去年公司发行35亿元茂厦CMBS，利率低至3.2%；发行的50亿中票，利率仅2.8%，成本均创出历史新低。此外公司还抓住经营物业抵押贷的机会，引期低成本资。从目前来看，金茂的外债占比已经回到合理区间。截至24 年底，未动用的银授信还有700 多亿，融资空间充裕。在这一背景下，提升ROE成为了公司新的核心目标。事实上，提升ROE不仅仅意味着股东回报的提升；从业务从层面来看，同时意味着开发板块效率及净利率的提升，以及开发板块收入占比的增长。而这两方面，正是金茂的强项。

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