发布时间:2025-06-05 16:32:40 分类:公司动态 浏览:

  来源:地产K线 “在政策引导和支持下,我们相信行业已经度过了最困难的时期,房地产市场将回到稳定健康发展轨道上来。” 3月31日,万科管理层在分析师交流会上如是表示。当天,万科发布了2024年度业绩报告。 2024年,对万科而言是充满挑战的一年。报告期内,实现销售面积1810.7万平方米,销售金额2460.2亿元。 实现营业收入 3431.8亿元。此外,行业深度调整的影响,在万科的年报利润中仍有较大的显现。 同时,万科全年保持高质量的交付水平,2024年共交付327个项目,666个批次,合计交付房屋18.2万套。 期内,万科经营保持稳定,“一揽子”瘦身方案取得不错成果,租购并举、物业服务轻资产等业务展现强劲发展势头,风险也在逐步化解之中。 随着楼市止跌回稳,万科自身的业务优势叠加大股东等的多方支持,或将使其在不久的将来,走出低谷。 经营服务收入占比提升,已贡献正向利润 对于业绩亏损的主要原因,万科在财报中做了较为详细的解释: (1)开发业务结算规模和毛利率显著下降;(2)新增计提了信用减值和存货跌价准备;(3)部分非主业财务投资出现亏损;(4)为更快回笼资金,公司对资产交易和股权处置都采取了更加坚决的行动,部分交易价格低于账面值。 除了这一点,万科在过去一年在业务层面依然保持了竞争力。 首先在销售方面,万科在其深耕城市依然保持较大的市占率。其销售规模虽受整体环境影响有所下滑,但销售金额在15个城市位列第一,在5个城市排名第二,在6个城市排名第三。 也就是说,以销售金额计算,其有26个城市排到了当地前三。 另一方面,万科经营服务业务收入规模持续增长。 2024年相关收入占营业收入的比例已经接近15%。管理层表示,未来会进一步提高,且扣除折旧摊销后整体已在贡献正向利润。 较为突出的两块业务。2024年,万物云实现营业收入363.8亿元,同比增长8.9%。期内,万物云新获取405个住宅服务项目,饱和收入共23.14亿元,蝶城数量从年初的621个增长至666个。 另外,租赁住宅业务实现营业收入37.02亿元,同比增长7%,规模持续扩大。期内,泊寓新拓展房源4.06万间,净新增开业1.11万间。截至2024年底,泊寓共运营管理26.24万间长租公寓,开业19.12万间,服务企业客户超5400家。 据管理层介绍,万科长租公寓业务在2023年首次实现成本法下的盈利,2024年经营性利润(NOI)和权益净利润继续实现了双位数增长。 瘦身健体成效显著,大宗交易签约259亿 面对行业调整与企业经营变局,去年4月的股东大会上,万科提出了“一揽子”方案的瘦身计划。此后,万科持续推进“一揽子”方案,积极把握大宗资产交易机会,调整存量资源结构,加快资金回流。 据了解,在大宗资产交易方面,去年,万科与境内外机构投资者、本地国企、产业需求者、个人资产配置等各类投资者建立了系统性的链接与合作。 2024年9月,其与新加坡主权基金GIC完成了上海松江印象城的交易;同月,与本地国企达成了成都高新万科大厦的资产交易,实现了非一线城市大体量办公类资产去化,并贡献正向利润。 此外,还携手中信共同设立了“中信万科消费基础设施基金”,基金购买深圳龙岗万科广场、北京旧宫万科广场项目,REITs和Pre-REIT等创新型工具取得积极进展,开拓了多样化的资产交易路径。 数据显示,2024年,万科完成54个项目的大宗交易,分布全国19个城市,涵盖办公、商业、酒店、公寓等业态,合计签约金额259亿元。其通过存量资源盘活新增和优化产能412亿元,回收现金超百亿。 另在资产盘活方面,自2023年以来,万科借助政府各类支持性政策,通过商改住、资源置换等多种方式盘活和优化项目56个,涉及可售货值约689亿元。 此外还有24个项目以退地、收储、退股、资产交易等方式实现前期投入的收回。管理层表示,万科仍在积极推动符合条件的项目资源盘活,目前有30多个项目正在往这个方向推进工作。 这一系列的资产盘活措施有效补充了万科的现金流。年报显示,万科全年实现经营性现金净流入38.0亿元,连续16年为正;另实现投资活动现金净流入108.09亿元,同样为正。 截至报告期末,万科持有货币资金881.6亿元。 今年以来改革发展迎来转机,一季度到期公开债兑付已完成 在减债、降负,优化债务结构方面,万科也积极争取。其在融资端2024全年新增融资和再融资948亿元,新增融资的综合成本仅3.54%,较2023年下降37个基点。 在保持开发项目融资稳定的同时,万科持续拓展融资渠道,通过经营性物业贷款盘活前期在经营性资产上的投入。期内,新增全口径经营性物业贷293亿元;期末,全口径经营性物业贷余额467亿元。 此外,还按照城市融资协调机制的导向要求,积极向新融资模式转型,全年在北京、广州、杭州、成都、重庆、南昌、昆明等59个城市上报住建融资协调机制白名单项目178个。 2024年全年,万科得以顺利完成兑付292亿元境内外公开债及ABS。 今年1月,万科调整充实了管理团队,获得多方积极支持,公司也迎来改革发展的重大转机。 实际上,自2023年底以来,深圳国资国企及深铁集团就以市场化、法治化方式持续给予了万科“真金白银”的有力支持。2024年,深铁集团大比例参与认购中金印力REIT,收购了万科位于深超总基地的总部用地。 2025年一季度,深铁又收购了万科持有的红树湾项目49%收益权,帮助盘活存量资源。并向万科提供了70亿元的股东借款,用于偿还在公开市场发行的债券本息,且相关借款利率低于其从金融机构获得的融资利率。 今年1月万科管理团队调整充实之际,广东省、深圳市及有关部门、金融机构负责人就表示,将全力支持企业稳妥处置风险,保持万科融资规模总体稳定,助力企业持续健康发展。 包括深圳地区多家银行负责人也表态,将运用各种金融工具积极满足万科的合理融资需求。在各方支持下,万科迎来多项积极进展,生产经营稳定,偿债工作有序推进,其2025年一季度到期公开债均已完成兑付。 去年9月底一揽子支持政策出台后,行业信心受到提振,市场持续回暖。今年1-2月,全国成交房地产用地(住宅、综合、商业)规划建筑面积有所上升,民营房企在核心城市拿地意愿也有所增强。 正如万科管理层在与分析师交流中所说:“相信行业已度过最困难时期,房地产市场将回到稳定健康发展轨道。” 业内人士认为,万科积累的业务能力以及多方的积极支持,有望在未来走出低谷。

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