来源：中时财经曾经，万科是房地产行业的标杆，谈到万科的今昔对比，很多业内人士感慨万千。最近，万科公布了2024年财报，由上年的盈利转为大幅亏损，因为近500亿元的亏损额，使万科由此成为目前A股市场已披露2024年报亏损额最大的上市公司。从财报数据来看，万科仍然没有走出低谷期。接受中国经济时报·中时财经记者采访的投资界人士建议，下一步，央国企应通过增资全面接管万科。这也是万科最好的出路。记者：周雪松最近，万科公布了2024年度业绩报告。 2024年万科实现营业收入3431.76亿元，同比下降26.32%，归属母公司净利润-494.78亿元，由上年的盈利转为大幅亏损，这也是万科自1991年上市以来的首次年度亏损。正是因为近500亿元的亏损额，使万科由此成为目前A股市场已披露2024年报亏损额最大的上市公司。这份报告不仅揭示了万科在过去一年里的经营困境，更引发了市场对其未来走向的思考。在年报中，万科坦言2024年是“异常艰难的一年”。不过，公司在各方支持下积极开展自救，保持经营稳定，规范公司治理，推进模式转型，风险在逐步化解之中。从昔日的楼市“标杆”到如今的“亏损大户”，万科到底做错了什么，万科未来的出路又在哪里？ PART 1 面临较大到期债务压力曾经，万科是房地产行业的标杆，以其高度职业化的团队在行业内树立了良好的口碑。谈到万科的今昔对比，很多业内人士感慨万千。 “万科曾经是中国企业中，职业化程度最高，经营管理水平一流，经营收益领先的企业。” 从事新经济与管理研究的专家李刚对中国经济时报·中时财经记者表示。而谈到如今的万科，曾经在万科工作过的人士对中国经济时报·中时财经记者表示，“此万科已非彼万科”。如今的万科已不复昔日辉煌。 3月31日，万科发布2024年财报。财报显示，其销售额2460.2亿元，依旧保持在行业第一阵营，同时持续保持着超100%的回款率。去年，万科经营活动产生的净现金流约为38亿元，连续16年为正，显示出万科“瘦身健体”策略初现成效，展现出一定韧性。不少业内人士从这份成绩单发现了行业回暖信号初现，万科也证明了自己取得阶段性胜利。在2024年的种种艰难挑战中，万科积极展开自救并推动公司发展模式快速转型。2024年，万科制定并推动实施业务重整和风险化解的“一揽子方案”，坚定瘦身健体、聚焦主业、全力自救，取得了积极成效。根据中指研究院发布的排行榜，2024年万科以1806万平方米的销售面积取代碧桂园，成为国内房企销售面积第一名。但也有业内人士指出，从财报数据来看，万科仍然没有走出低谷期。财报显示，2024年三季度末，万科现金流仅为797.45亿元，而短期债务达1168亿元，现金短债比低至0.66，资金链紧张。截至2024年末，万科债务规模依然庞大，虽然现金及现金等价物期末增至800多亿元，但万科的短期借款及一年内到期的有息负债合计为人民币1582.8亿元，有息负债总额达3612.8亿元。就财报与公司经营相关问题，中国经济时报·中时财经记者联系了万科方面，其对亏损原因进行了回应。万科称，2024年净利润出现亏损，主要是对部分项目计提存货跌价准备，部分其他应收账款需要计提减值，非主业财务投资基于成本法核算出现一定亏损以及部分大宗资产交易和股权交易价格低于账面值。 PART 2 巨亏背后的深层次原因去年亏损近五百亿元，万科方面在回复中国经济时报·中时财经记者时，并未提及其背后更深层次的原因。实际上，这已引发市场对其经营策略的关注：万科到底做错了什么？有业内人士告诉中国经济时报·中时财经记者，这主要是两个方面：产品端，刚需产品太多，不抗跌。城市方面，下沉市场布局太多，三、四线城市房价调整幅度较大，对公司整体业绩造成冲击。根据万科财报，去年计提存货跌价准备81.4亿元、信用减值264亿元，以及资产处置损失和投资亏损等三项合计吞噬近400亿元利润。李刚认为，对于万科出现巨亏的问题需要结合我国房地产市场综合分析。核心问题是房地产市场所谓的刚需消费者减少了，这也导致了万科近两年开发的住宅去化率较低。 “如果说他们做错了什么，就是公司战略失误。”李刚说，万科对国家出台的相关政策缺乏科学认知，出现了对中国房地产市场的误判。这种战略失误，使企业失去跨行业产业布局的战略机会，转型实施公司自救也太晚了。知名品牌专家、添梯管理咨询创始人李倩认为，万科巨亏也跟万科的组织形式有关，其合伙人制度在行业蒸蒸日上、扩张进取的时候，可以效率较高，但是到了行业衰退压缩的时候，人人都无法做到真正“停手”，摊子就会继续铺大。这样的“船”不好掉头。 PART 3 央国企接管：万科的出路？华泰证券分析指出，万科2025年面临较大到期债务压力，现金短债比约为0.55。不过，深圳国资及大股东深铁集团持续以受让资产等方式给予资金支持，深圳地铁集团2月提供70亿股东借款助力公司度过债务高峰期，期待政策及国资进一步支持助力公司过冬。该机构认为，万科企业2024年归属于母公司净亏损为494.8亿元人民币，超出业绩预告的450亿元人民币。此次亏损超出预期，对万科企业未来发展及市场信心产生一定影响，需关注政策及国资支持情况。有房企相关人士也指出，“万科和其他房地产企业一样，都是铺摊子惹的祸，重资产行业不好掉头。” 而接近万科的人士则认为，上面这些说法都没有触及根本问题，万科现在出现的“雷”是“宝万之争”埋下的。这位人士告诉记者，也并非万科对行业发展过于乐观而形成误判， “万科的问题不能说。” 望华资本董事长、总裁戚克栴对中国经济时报·中时财经记者表示，万科巨亏主要是受市场影响。在他看来，万科应该全面由政府或国资监管。 “万科涉及房地产板块的系统性风险，有关方面应该出手相救。”戚克栴建议，下一步，央国企应通过增资全面接管万科。他认为，从逻辑上讲，应该在万科所有坏账、历史人员及管理层问题彻底查清之后，央国企再接管。这也是万科最好的出路。责任编辑：刘万里 SF014

机构建议布局前期滞涨、低估值叠加有潜在政策催化的方向，A50ETF华宝（159596）值得关注

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